Derechos del Inquilino: Malas Condiciones de la Vivienda

in English

¿Tiene el dueño que mantener la vivienda segura y en condiciones decentes?

Sí. Las leyes del Estado de Maine le da al inquilino "una garantía de habitabilidad implicada." Esto quiere decir que el dueño tiene que prometer que la vivienda del inquilino sea segura y habitable.  

Ejemplos de violaciones de parte del dueño:

  • agua no potable.
  • muy poca o nada de calefacción en el invierno.
  • un conjunto de problemas, como fugas de agua en el techo, un sistema de calefacción inseguro, ventanas rotas y muchos insectos dañinos a la salud como las cucarachas.

El sistema de calefacción debe poder calentar sus vivienda a por lo menos 68°. Lea mas detalles (en inglés).
 

¿Qué puedo hacer si la vivienda no es segura?

  • Paso Uno

    Pídale al dueño que arregle el problema. Si él no hace nada, Usted puede darle seguimiento con una carta escrita. Guarde una copia de esa carta.

  • Paso Dos

    Comuníquese con las oficinas de la ciudad y pregunte acerca de algún código de vivienda que pueda ser aplicado en su edificio. Si la ciudad tiene un oficial a quien le compete hacer cumplir los códigos de edificios, Usted le puede pedir que inspeccione su vivienda y le envíe al dueño una carta demandando que arregle cualquier problema serio. Las leyes estatales también exigen que cada ciudad tenga un oficial de salud, quien puede inspeccionar y ordenar que un edificio sea evacuado por condiciones no saludables. También, cada ciudad tiene que tener un inspector local de cañerías para hacer cumplir reglas estatales y locales en esa área.

  • Paso Tres

Si no puede conseguir ayuda local, Usted puede obtener ayuda, u otras sugerencias para ayuda, de estas agencias estatales (en inglés):  

  • Peligros de fuego:
    State Fire Marshall's Office
    Inspections Unit  
    626-3880    TTY:  287-3659
     
  • Problemas de tendido eléctrico:
    Senior Electrical Inspector 
    624-8519 (deje un mensaje para el Inspector)
    624-8603 (para inquietudes generales)
    TTY:  1-888-557-6690
     
  • Problemas de fontanería:
    Plumbing Inspector
    624-8639    TTY:  1-888-557-6690
     
  • Problemas de aguas negras, agua potable y el radón:
    DHHS Division of Environmental Health
    TTY:  1-800-606-0215

    Programa de aguas negras: 287-5689
    Agua potable: 287-2070
    Radón: 287-5676

  • Moho:
    Office of Local Public Health
    287-6227
    Health Inspection Program:
    287-5671

Adicionalmente, la agencia sin fines de lucro, Maine Indoor Air Quality Council (El Consejo para la Calidad del Aire Interior de Maine), es otro recurso confiable que publica información informativa (626-8115).

¿Qué pasa si pienso que hay pintura con plomo en el apartamento?

Usted y sus hijos pueden hacerse la prueba del plomo. Pregúntele a su doctor o clínica cercana de estas pruebas del plomo. Si la prueba muestra que su hijo tiene un alto nivel de plomo en la sangre, el laboratorio donde se hizo la prueba notifica al Childhood Lead Poisoning Prevention Program in Augusta (Programa infantil de la prevención del envenenamiento con plomo en Augusta.) Ese programa puede mandar a inspeccionar su vivienda sin cobrar y puede también ordenar al dueño a que se deshaga del plomo. Este programa da otra ayuda y información también.

Si usted desea saber si la pintura en su vivienda contiene plomo, pídale ayuda al dueño o llame al:

  • Health and Environmental Testing Laboratory al teléfono 287-2727 y pregunte por el "Environmental Lead Lab (para puebas del agua);
  • Maine State Housing Authority 1-800-452-4668 (para puebas de la pintura en su casa, por ejemplo en los lugares donde generalmente su niño o niña juega).

Algunos Community Action Programs (CAPs por sus siglas en inglés, Programas de Acción Comunitarios) también le pueden ayudar en hacer pruebas de polvo.

Paya mayor información, comuníquese con:

Si usted tiene niños menores de edad cuya salud ha sido afectada por la negligencia del dueño al no informarle a usted de instancias conocidas de contaminación con plomo existentes en la vivienda, o su negligencia al no informarle como es requerido, ese dueño puede ser multado u obligado a pagarle a usted una indemnización por concepto de daños. Busque asesoramiento legal.

Para todo edificio construido antes del 1978, el dueño tiene que darle a Usted 30 días de aviso previo antes de hacer cualquier reparación o renovación que podría hacer circular pintura con plomo. Este aviso incluye colocarlo en toda puerta al exterior de la vivienda y una carta de correo certificado para toda unidad residencial o apartamento en el edificio. O el dueño puede colocarlo y conseguir un documento alegando su conocimiento de la reparación firmado por un mayor de edad en cada unidad. El documento tiene que incluir advertencias especificas. Se puede multar al dueño hasta $500 por cada violación de estas reglas de aviso previo. Si Usted cree que Usted o sus hijos han sufrido daños porque su dueño no le aviso, Usted puede denunciar la violación al Fiscal de su Distrito o al Maine Attorney General's Consumer Protection Division (la División de Protección del Consumidor del Fiscal General de Maine).

El propósito de esta ley es de asegurar que Usted tenga la oportunidad de protegerse y sus hijos del polvo de plomo mientras estén trabajando en su vivienda. También, el dueño tiene que utilizar prácticas seguras para minimizar el peligro causado por el plomo.

Los chinches: qué puedo hacer para evitarlos o deshacerme de ellos?

Los chinches están volviendo más comunes en el estado de Maine. Ellos son difíciles de eliminar. Igual como con otros problemas de salud y seguridad, el primer paso es de ponerse en contacto con el dueño y preguntarle que él busque un profesional para eliminar los chinches en el edificio. Usted y otros en el edificio también tendrán que tomar medidas para combatir el problema.

Antes de alquiler:

Es ilegal que el dueño alquile un apartamento que tiene chinches si él lo sabe o sospecha. Él tiene que decirle a usted si los demás apartamentos en el edificio tienen problemas con chinches.

Antes de alquiler, pregunte sobre los demás apartamentos en el edificio y cuando fue la última vez en que:

  • Los inspeccionó para chinches, y
  • Los encontró sin chinches.

El dueño tiene que darle repuestas sinceras.

Y qué pasará si mi apartamento está infestado con chinches después de trasladarme a ello?

Primero, Usted tiene que decirle al dueño inmediatamente. Después de eso, ambos usted y el dueño tienen que hacer esfuerzos por solucionar el problema. Aquí hay como esto funciona:

  • Después de notificarle al dueño, él tiene que inspeccionar su apartamento dentro de 5 días.
  • Entonces, el dueño tiene que contactarle a un experto en control de plagas y certificado por el estado dentro de 10 días de inspeccionar y encontrar los chinches.
  • El dueño tiene que tomar todas las medidas razonables para tratar el problema, basadas en las sugerencias del experto.
  • Es probable que el dueño y el experto en plagas necesiten acceso a su cama, muebles, y otras pertenencias. Ellos tienen que ser respetuosos de su privacidad pero a la misma vez hacer todas las inspecciones necesarias para solucionar el problema. El dueño le puede cobrar por el costo de eliminar los chinches en su apartamento si usted se niega a cooperar de manera “poca razonable.” Usted necesita cooperar con ellos para deshacerse de los chinches. El dueño tiene que avisarle de los costos de su participación en el proceso.

NOTA: El dueño siempre debe avisarle con 24 horas de anticipación antes de entrar en su apartamento o mandar un experto en control de plagas, a menos que sea una emergencia. Vea Entrada del Dueño en su Vivienda o Apartamento.

¿Y qué pasa si no puedo pagar los costos de “cooperar?”

Para ayudar a eliminar los chinches, es posible que le pidan que se traslade los muebles, lave ropa, sábanas, o tome otras medidas para contribuir en el proceso. Si usted no puede hacer esto o no puede pagar estos costos, el dueño tiene que ayudarle. Si el dueño le paga estos costos, después de primero decirle cuánto costará, él le puede pedir que le pague a plazos durante un período de 6 meses (o más, si llegan a un acuerdo).

¿Y qué debo hacer si el dueño no hace nada para eliminar los chinches?

Usted puede llevar el dueño a la corte. Usted puede recuperar por lo menos $250 o los daños “actuales” (lo que usted perdió). Usted tiene que demostrar que: 

  • Usted no causó el problema;
  • Usted le dio un aviso oral o escrito del problema cuando se enteró de ello;
  • El dueño no tomó pasos rápidos para eliminar los chinches; y
  • Usted no le debía alquiler atrasado al dueño cuando le dio el aviso

Nota: si el dueño le intenta desalojar dentro de seis meses después de su querella, la ley le podría proteger. Vea Defensa de Venganza.

Consejos:

  • Asegúrese que Usted haya identificado el insecto correctamente. Usted puede mandar muestras a la Cooperative Extension de la Universidad de Maine, a su laboratorio de insectos (en inglés)
  • Evite el recoger de camas, colchones, y otros muebles viejos de la calle o del relleno sanitario.
  • Cuando usted se traslada a una nueva vivienda desde donde habían chinches, asegúrese que no lleve los chinches ni sus huevos consigo en sus pertinencias. (vea los vínculos a artículos abajo)

Aquí le damos algunos buenos recursos sobre chinches, cómo identificarlos, y como eliminarlos (en inglés):

Bed Bugs University of Kentucky Entomology

Véase también un artículo del Lewiston Sun Journal (en inglés) del 29 de julio, 2010, sobre el tratamiento de alto calor como un remedio efectivo (los dueños de apartamento o casa siempre deben consultar con un experto calificado y con experiencia).

Qué puede hacer sobre moho?

Si Usted cree que hay moho en su vivienda, pídale al dueño que arregle el problema de agua que permite que haya moho, y después que arregle cualquier otro daño causado por el agua. Si esto no funciona, siga los pasos arriba. Acérquese el dueño otra vez con los resultados que obtiene el oficial local de salud o su doctor, si los puede conseguir.

El Health and Environmental Testing Laboratory (el Laboratorio de Investigación para la Salud y Medio Ambiente del estado de Maine) ya no hace pruebas para el moho. Algunos laboratorios privados harán las pruebas, pero eso es caro.

Para Mayor Información, Comuníquese con:

¿Está obligado el dueño a proveer detectores de humo y monóxido de carbono?

Sí. Todos los apartamentos deberán tener detectores de humo y monóxido de carbono en o cerca de los dormitorios. Las viviendas de una familia construidas o renovadas después del año 1981 también deberán tener detectores de humo. Cualquier renovación que agrega un dormitorio tiene que incluir un detector de monóxido de carbono. En los edificios de apartamentos de más de tres plantas, todos los pasillos deberán tener detectores de humo. Cualquier nuevo detector instalado después de octubre del 2009 tiene que conectarse al corriente y tener baterías por si se va la luz.

Si usted es sordo o tiene incapacidad para escuchar sonidos, usted puede pedir que se le instale una alarma no audible. Si el dueño se niega, usted puede instalar una de esas alarmas y deducir el costo actual del alquiler. (Vea más abajo).

Al dueño del apartamento le pueden multar hasta $500 por cada violación de estas reglas.

Los inquilinos deben:

  • Probar los detectores periódicamente
  • Asegurarse de que las baterías estén funcionando
  • No deshabilitar los detectores
  • Notificar al dueño por escrito cuando el detector no funciona correctamente
     

¿Cómo me doy cuenta si hay niveles peligrosos de radón en mi vivienda?

El radón  es un gas que usted no puede ver ni oler que puede ser dañino para la salud.  Según el Departamento de Salud y Servicios Humanos (DHHS por sus siglas en inglés), el radón es la segunda causa de cáncer de los pulmones en el estado de Maine.  Iniciando el 14 de marzo del 2014, el dueño de su apartamento tiene que hacer una prueba de radón en su edificio.  Él tiene la obligación de repetirla cada 10 años a la petición de un inquilino, a menos que hay un sistema de mitigación de radón en funcionamiento. En general, la persona que hace la prueba de radón tiene que estar registrada con la División de Salud y Medioambiente del DHHS (Hay algunas excepciones para pruebas realizadas por dueños o inquilinos).  El dueño de su vivienda tiene que notificarle por escrito sobre los resultados de la prueba más reciente del radón en su apartamento cuando firma un contrato de alquilar.  Si se lo pide, el dueño tiene que notificar un posible inquilino sobre los niveles de radón en el edificio.  Para ayudar a los dueños llenar los requisitos, el DHHS ha emitido este formulario de las normas de divulgación (en inglés).   Para mayor información sobre el radón, lea la página del DHHS sobre el Radón (en inglés) y la página principal del DDHS de Maine sobre radón (en inglés).

El dueño no tiene la obligación de arreglar problemas de radón. Un dueño que opta para arreglar un problema tiene que contratar una persona certificada en mitigación de radón.  Un nivel de 4.0 picocuries por litro de air o más, permite al inquilino desocupar el local al dar un aviso de 30 días.

Una violación de estas reglas puede resultar en una multa de $250 por violación.  El no otorgar la notificación requerida también significará que el dueño ha violado la "garantía implícita de habitabilidad humana" de Maine.

¿Puedo yo mismo arreglar el problema?

En ocasiones si la reparación no es muy complicada, Usted puede hacer "reparaciones y deducciones." Usted puede arreglar el problema y deducir el costo de la reparación del alquiler del próximo mes. Aquí están las reglas:

(1) El problema debe ser de tal magnitud que haga que la vivienda sea peligrosa para la salud. Ejemplos:

  • no hay suficiente o ninguna calefacción en el invierno.
  • no hay agua potable
  • los techos se están cayendo
  • hay alambrado peligroso

(2) Usted debe tener la posibilidad de arreglar el problema por menos de $500 o la mitad de un mes de alquiler, la cantidad que sea más grande. Por ejemplo:

  • Si el alquiler es de $800 al mes, Usted puede gastar hasta la cantidad de $500 para hacer las reparaciones.
  • Si el alquiler es de $1,200, Usted puede gastar hasta la cantidad de $600.
  • Esta cantidad se aumenta en dos veces la cantidad de su alquiler si la casa está en ejecución hipotecaria.

(3) Usted, su familia o sus invitados no causaron el problema.

(4) Antes de que Usted arregle el problema, Usted tiene que escribir una carta al dueño.lettersEnvíele la carta por certified mail (correo certificado) o return receipt requested (correo certificado con servicios de recibo de entrega). En la carta, pídale al dueño que arregle las condiciones peligrosas de la vivienda dentro de 14 días o en menos tiempo si se trata de una emergencia. Dígale que si él no hace las reparaciones, Usted las hará y deducirá el costo del alquiler.  (Nosotros tenemos una carta de ejemplo que Usted puede utilizar. Se necesita Adobe Acrobat Reader para mirarlo. Si Usted necesita ayuda para bajar este programa gratuito, haga click aquí), póngase en contacto con Pine Tree Legal Assistance.)  Si el dueño ofrece arreglar el problema, entonces Usted tiene que dejarlo entrar a la vivienda para hacer las reparaciones. Vea la sección Entrada del dueño a la vivienda o apartamento.

(5) Si Usted contrate alguien a que haga el trabajo, tanto el trabajo como el material deben ser de buena calidad. Si el problema es con la calefacción, la fontanería o la electricidad, Usted debe contratar un trabajador con licencia para hacer esos trabajos.

(6) Después de que el trabajo se haya completado, envíele al dueño una copia de la factura. Guarde la factura original. Entonces Usted puede deducir el costo del pago del alquiler.

Aquí hay algunas limitaciones adicionales de "reparación y deducción:" 

  • Usted no puede hacer "reparaciones y deducciones" si el dueño vive en el edificio y hay menos de 5 apartamentos.
  • Si Usted mismo hace las reparaciones, Usted puede deducir los materiales y los repuestos pero no el trabajo que Usted hizo.
  • Miembros de su familia tampoco están permitidos cobrar por el trabajo.
  • Usted no puede hacer responsable al dueño si alguien resulta herido haciendo reparaciones.

¿Qué pasa si las reparaciones cuestan más de $500.00 o la mitad del alquiler mensual (o dos veces el costo del alquiler mensual si el edificio está en ejecución hipotecaria)?

Usted y sus vecinos posiblemente puedan utilizar "reparación y deducción" juntos para arreglar un problema mayor. Por ejemplo, el edificio podría tener un techo o caldera en malas condiciones cuyo costo de reparación cuesta mucho dinero. Si Usted tuviera 8 inquilinos que pagan cada uno $800 al mes, Usted podría pagar por el costo de una reparación de hasta $4000 (8 x $500.)  

Advertencia: Nosotros no conocemos a nadie que haya intentado hacer esto antes en el Estado de Maine. Si Usted desea hacer un grupo de "reparación y deducción", hable primero con un abogado.

Lea más acerca de como su municipalidad podría estar dispuesta a ayudarle con la calefacción y otros servicios (en inglés).

El dueño dejó de pagar para los servicios. ¿Qué puedo hacer?

Su acuerdo fue que el dueño pagara los servicios – como la luz, calefacción eléctrica o de petróleo, o agua. Pero él dejó de pagarlo. Usted puede cambiar la factura a su nombre, pagar la cuenta, y restar el gasto de su alquiler.

Si esto no es suficiente para recuperar lo que usted gastó, usted puede demandar al dueño por sus “daños reales” (sus pérdidas). La corte puede ordenar a que el dueño pague sus gastos en la corte y los honorarios de su abogado.

Lea más acerca de como su municipalidad podría estar dispuesta a ayudarle con la calefacción y los servicios (en inglés).

¿Puedo negar de pagar el alquiler si el dueño no hace las reparaciones?

No. Usted se arriesgará ser desalojado y puede ser multado por el alquiler mientras viva en la vivienda o apartamento. Hable con un abogado antes de decidir retener del pago del alquiler.  

Excepción a la regla : Si su apartamento se quema o está tan dañado que Usted no puede vivir en él (y no es su culpa) Usted no tiene que pagar alquiler desde el día que se ve obligado salir de su vivienda por tal situación.

He intentado todas las cosas que me han sugerido pero todavía la vivienda o apartamento no es un lugar seguro para vivir. ¿Y qué pasará si demando al dueño en la Corte?

Avisarle al dueño de llevarlo a la Corte puede ser suficiente para que arregle el problema. Si no es suficiente, Usted tiene la opción de mudarse del lugar o demandarlo. 

Para ganar una demanda legal, Usted debe responder a estas pruebas:  

  • El problema debe ser serio: algo que haga de su casa un lugar peligroso para la salud. 
  • Usted, su familia e invitados no causaron el problema.
  • Usted debe decirle al dueño acerca del problema de forma escrita dentro de un tiempo razonable, y darle tiempo razonable para que haga las reparaciones. (Decirle al encargado del edificio u otra persona que cobra el alquiler para el dueño puede ser suficiente. Pero la mejor forma de probar en la corte que el dueño supo del problema es dándole una notificación escrita y guardando la copia de esa notificación.)
  • Usted debe de estar al día en el pago del alquiler cuando Usted le entregue la notificación escrita al dueño.

Si el dueño no arregla el problema dentro de un tiempo razonable después que Usted le haya dado la notificación escrita, hable con un abogado acerca de ir a la Corte o Usted mismo formalizar una queja en la Corte de Reclamos Menores. (Si Usted necesita una resolución rápida, la Corte de Reclamos Menores (Small Claims Court) podría tomarse demasiado tiempo.)  

judge

En una audiencia de la Corte el juez decidirá si el dueño le ha alquilado un lugar seguro y saludable dónde vivir. El juez puede ordenar cualquiera de estas medidas:  

  • que el dueño arregle el apartamento
  • que se disminuye el alquiler hasta que el dueño haga las reparaciones
  •  que el dueño le devuelva una parte del alquiler que Usted ha pagado

¿Puede el dueño obligarme a vivir en una vivienda que es peligrosa o no es habitable?

No. Ningún dueño puede obligarle a aceptar una vivienda peligrosa y no habitable. Usted puede acordar, de su propia voluntad, vivir bajo ciertas condiciones peligrosas. Este acuerdo no tendría validez a menos que:  

  • sea por escrito
  • especifique cuáles condiciones peligrosas Usted ha acordado aceptar en su vivienda
  • Especifique cuánto se ha rebajado el alquiler por causa de las condiciones peligrosas

Y si mi casa no es seguro porque  soy la víctima de violencia doméstica, asalto sexual o acecho?

A partir de octubre 2015, la ley de Maine ofrece protecciones adicionales a las personas cuyas viviendas son inseguras debido a la violencia. Lea más aquí.

septiembre 2011; noviembre 2013; octubre 2015